マンションを売るときの媒介契約とは??

マンションの媒介契約には一般媒介と専任媒介専属選任媒介の3つがあります。売主にとっては一般媒介が有利だといわれています。その理由としては、複数の仲介業者に販売活動をしてもらえるので、自分で納得のいく買い手を見つけることができます。また、自分で買主を見つけ直接売買契約が可能なので、そのときには仲介手数料も発生することはありません。しかしこれは売主にとって一般媒介が一番有利だといえる理由にはなりません。その一番の理由として挙げられるものとして収入面が挙げられます。不動産の収入は売上価格の3%プラス6万円の仲介手数料(媒介報酬)になります。専任媒介や専属専任媒介で自社で買主を見つけることができたとしたら不動産側の報酬は2倍になります。よって、故人で探す場合には一般媒介が有利であるということがいえますが仲介業者に頼るのであれば、専任媒介や専属媒介のほうが嬉しい形態でより力も入るとのことですので、仲介業者を頼むときにはこの形態で媒介契約を進めることをおすすめします。仲介業者にとって一番うれしいと考えられる媒介契約は専属選任媒介です。これでは必ずと言っていいほど媒介報酬が入ってくるので不動産側には人気のものになっています。しかし売主にとっては自分で買主を見つけたとしても必ず業者を通しての契約となり、そこで仲介手数料が発生することになっているので売主のほうから専属選任媒介が選択されることはほとんどありません。よって売主にとって有利な媒介契約となると一般的には専任媒介か一般媒介が有利ということになってきます。では専任媒介と一般媒介ではどちらがいいのでしょうか。専任媒介は基本的に一社に任せるので業者とのやり取りが楽というメリットがあります。仲介業者にとっては他社を通して売却されるという心配もなく媒介報酬が保証されたようなものになりますし、高く売れればそれだけ報酬も高くなるので業者が催促に積極的に動いてくれるというメリットもあります。一般媒介の場合、複数の仲介業者に依頼でき物件情報に追い込まれるというリスクがありません。しかし、業者が複数になるということで、やり取りが面倒になるのがデメリットとして挙げられます。また一般媒介には業者から売主への報告義務がなくなるため、もし状況を知りたかったら売主のほうから知る必要性があります。以上の媒介形態にはそれぞれメリットとデメリットが同じようにあるので、マンションでもアパートでも一軒家でもどんな物件を売るのかによって媒介方法を選ぶのがいいでしょう。駅に近かったり、人気の物件であったりするのであれば売れ筋の物件なので一般媒介で売却することをおすすめします。売れ筋の物件は一般媒介であったとしても業者が販売活動を行ってくれるのです。その理由としてこういった物件は目玉商品となって買い手の目を引き付けやすいという点が挙げられます。売却できれば自社の利益に繋がりますし他社にもっていかれても問い合わせ客をほかの物件に紹介できるので元もとれるということなのです。また駅から遠かったり建物が古かったりといった条件の悪い物件は専任媒介がおすすめです。一般媒介は確実に売れるというものしか販売活動してくれない可能性があるのでそのエリアン強い業者にちゃんと頼む必要性があります。そういった人たちにはお客さんからの信頼も厚いはずです。そういう業者にしっかり売却活動してもらう人養成も今後は高まってくると考えられています。媒介という言葉には2つのものの間に入って仲立ちをするという意味があります。買い手と売り手両方の間に不動産が仲介し利益を検討したうえで販売価格というものを決定してくれます。そうでなくては両方の利害だけが衝突して契約が成立しなくなってしまうからです。このとき不動産が契約書を用意する理由としては、民法上口頭で契約を締結してもそれは正式な契約の成立だとは言わないからです。この媒介契約は売主を保護するものでもあります。それは契約書を用いて物件の取引をしないと買い手が有利になって売主が不利になるということが起こり得るのです。つまり売主を保護するためにこの契約書の書面が必要になるということなのです。それは法律上定められています。売主は以上の内容を契約する前に事前に調べておく必要性があります。専任媒介や専属選任媒介といった一社しか契約できないというものもあれば、一般媒介のように他社にも売却を頼めるというものがあるからです。ちゃんと調べておくことで後々の買主との契約がスムーズに進むことになります。また何か相談事やわからないことがあったらあいまいなまま自分で解釈しようとせずに不動産に聞いてみるといいでしょう。あいまいな知識をそのままにしていると売却時にわからないまま取引が進んだり必要な書類がなかったりなどの状態になりかねません。なので、早めに解決するためにも不動産に聞いてみるというのが一つの手段として挙げられるのです。もしよかったら是非参考にしてみてください。

不動産の売却にかかる税金や手数料などの費用は?

不動産は購入時にいろいろと費用がかかるように売却時にもいろいろと費用がかかることになります。この費用として主に挙げられるのが仲介手数料や各種税金といったものです。仲介手数料については売買契約を締結するときにわかっていることですが、税金に関しては不動産の種類や面積などの諸条件によって金額が異なってきます。実際自分で対処するのが面倒なものでもあるので後回しにしてしまうという人も中にはいるのですが、売却する前からある程度の知識を身に着けていると税率が変化したときに対処がしやすいです。最初から税理士に頼むという手段もありますが、これは多額の税金がかかっているのにさらに自分に負担をかけることになってしまうので万が一などでない限りおすすめしません。一つ押さえておきたいのは税金が一戸建てやマンション土地などになった場合、その税率が変化するのではないかと考えている人がいます。しかしこれは物件の値段が違うだけであって不動産の種類による大きな違いというものは生じないというのが重要な点になります。住宅は売って利益が出れば譲渡所得税や住民税というものが発生します。所得税は国税で住民税は地方税ですので国におさめるお金と地方自治体におさめるお金の両方が発生するということです。また譲渡所得に関しては事業所得や給与所得などと切り離して計算することから、分離所得とも呼ばれています。譲渡所得はどのようにして産出されるかというと、売却不動産の所得費に売却費用を加算した額を譲渡価格から差し引いて出されるとしています。また消費税の増税などでも税率は大きく異なってきます。個人間での売買であれば土地や建物への消費税は非課税となります。しかし、個人間で取引するというのはよほど自分も相手も契約ミスがないと自信がある人でないとできないものではないでしょうか。よって最近では個人間で取引をするというよりも不動産を介して取引をするという人が増えていますので、消費税は課税される場合がほとんどだといっても過言ではありません。また新築物件の場合には買主が法人となりますので消費税が課税されます。そのほかに、住宅ローン手数料も課税されますので買い替えを考えている人はこういった経費も踏まえて売却を検討してみてください。所得期間によって税率もまた異なってくるのですが、税率を変えている理由としては地価の安定や住宅地の供給促進が狙いとなっています。所得期間の短いものは投機的取引を抑制して地価を安定させるために税率を高くします。それに対して所得期間の長いものは住宅地の供給促進のためにも税率を低くしているということです。ここで注目すべきなのが長期譲渡所得と短期譲渡所得の区分です。特にこの2つでは売却した年の1月1日の時点で、5年を超えているかどうかが基準となっています。つまり一般的に考えられている取得してから売れるまでの期間とは少し異なる基準になっているということなのです。また意外と個人が負担するものではないと考えられがちなのが印紙税です。これは印紙代ともいわれ、郵便局などで収入印紙などを購入し不動産売買契約書に貼って印鑑で消印したものになります。売り手側、買い手側の両方が作成する必要があり、収入印紙の金額は契約書に記載されている金額次第となっています。もし契約書に貼らなかった場合、通常の印紙税の3倍の過怠税が課されることになるので必要な経費といえるでしょう。おおよその目安としては、1万未満は非課税ですがそれ以上からは200円から48万が上限となっています。それほど高いものでもありませんので忘れずに張るようにしましょう。家やマンションを売るときにはローンを完済していることが条件になります。この理由としては抵当権を抹消しなくてはいけないというものがあり、抵当権とは家を借りているところがローンの返済が滞ったときにマンションや家を自由にできるという権利になります。この権利があると契約を交わしてからわかると後々面倒になるのでローンの完済は家を売るときの条件になるのです。以上のように家やマンション、土地を売るときには様々なお金がかかります。さらに家が中古で傷がついていると販売できない可能性があるので、そのような場合にはリフォームするなどの対策が必要になるのです。前述したように長期譲渡所得と短期譲渡所得でも得られる金額というのが大幅に異なってきます。これはかかる税金自体は同じなのですが家の価値が短期譲渡所得のほうが高いため起こるものだと考えられます。もし住宅を売ろうと考えている人がいましたら、上記のように様々な税金がかかることを考慮してちゃんと下調べしてから売るほうがいいと考えられます。こういった問題について取り上げているインターネットのサイトが多くあるので、そちらも併せて参照してもいいのではないでしょうか。もしよかったら、是非参考にしてみてください。

相続で得たマンションの扱い方。売りたい時はどうすれば良い?

遺産相続、または生前贈与で不動産、その中でもマンションを相続した。
すでに住居を所有していたり、立地などの条件が合わない場合は、そのマンションを売却して現金を得るという方法も良いでしょう。
今は空き家問題も深刻な社会問題となっています。
都市部ならともかく、人口が減るばかりの不便な地方では、不動産を所有しているだけデメリットがあることもしばしば。
不動産は所有して放置する訳にはいきません。
あらゆる不動産には固定資産税がかかります。
固定資産税はマンションも土地建物両方支払う必要があります。
さらに不動産は年月が経てば老朽化します。
誰も住んでいなくても、長年風雨に晒されてしまえば外壁やその他の設備は劣化してしまうでしょう。
セキュリティに問題があれば、浮浪者などが住み着いてしまったり、不良や犯罪集団の隠れ家として使われてしまい、治安が悪化してしまいます。
貸すにしても駅からかなり離れている、建物自体が古かったり、セキュリティなどが一昔前のものだったりする場合は、なかなか借り手が見つからないものです。
賃貸業界も今はかなり苦戦していますので、不動産によほどの売りがない限りは安易な参入はおすすめできません。
不動産貧乏にならないためにも、相続した不動産を今後使用しないと判断した場合は、早急な売却が求められます。
まごまごして何も手を打たなければ、老朽化する一方です。
しかし不動産売買の経験がある人なら分かるかもしれませんが、不動産を売るだけでもかなりの期間と費用が必要となります。
相続で得たマンションを売る場合ならさらに、いくつかの項目に注意して手続きを行う必要があります。
まず名義を元の持ち主から相続人に変更しなければなりません。
相続したらまず真っ先にすることが、この名義人変更ではないでしょうか。
特に売る考えだと、なおさらです。不動産の売却は名義人しかできません。
名義変更のやり方は、法務局へ行き元の名義人と相続人の戸籍謄本など、必要書類を揃えてから手続きを行う必要があります。
費用は戸籍謄本などの必要書類の手数料、登記事項証明書、登録免許税などがあり、不動産の規模などから数千円から数万円がかかります。
名義人変更の手続きは司法書士に依頼できます。
司法書士に依頼となると、上記の費用に加えて司法書士への報酬が数十万円ほどプラスされますので、忙しくて法務局へは行けないなどの場合は司法書士事務所へ相談してから決めても良いでしょう。
マンションを売らずにローンを借りる際の担保、または賃貸にするなどの場合でも、名義変更は必要ですので相続したら必ず名義変更は行いましょう。
名義変更に期限はありませんが、できるだけ早い内に変更しておくべきです。
次に注意するのは税金に関してです。
相続した不動産についての税金関係で注意することは3つあります。
1つは譲渡所得税。
マンションに限らず、相続した不動産を売るなどをして得た収入は、譲渡益または譲渡所得と言い、所得税と住民税がそれぞれかかります。
譲渡所得にかかる所得税と住民税を合わせて譲渡所得税と呼ぶ場合もあります。
譲渡所得は売却して得た利益から、名義変更や仲介手数料など、不動産を売却する際ににかかった諸費用を引いた額です。
登記事項証明書を取得する時に購入した印紙、交通費の領収書などもきちんと保管する必要があります。
譲渡所得税や所得税は当然ながらこの譲渡所得の額によって変動があります。
控除できる項目もありますので、それらをきちんと使って節税に努めると良いですね。
控除など分からないことがあれば、相続した物件を取り扱っている不動産会社など不動産のプロに相談すると良いでしょう。
もう1つの相続した不動産の税金関連で注意するべきことは、所有している期間で税金が違うことです。
不動産の譲渡が行われた年の1月1日を基準として、5年以上の所有を長期譲渡所得、5年以下の所有を短期譲渡所得と言います。
長期譲渡所得の税率は所得税が15%、住民税は5%、短期譲渡所得の場合は所得税が30%住民税は9%となります。
短期譲渡所得の方が倍近く税金がかかるのは、不動産の転売を防ぐためです。
そしてもう1つは、相続税です。
相続に関して相続税は切っても切り離せません。
不動産に関しても相続税はついて回ります。
ただし相続税の一定の金額を不動産の取得費用に加算することも可能で、譲渡所得税が減額され、結果的に節税になるかもしれません。
相続税を不動産取得費に加算するには条件があります。
まず正式に相続して不動産であること。
相続人に相続税が課税されていること。
相続税の申告日から3年以内に売却していることです。
しかしこの条件を満たしていても適応外の不動産もあるので、不明な点があればやはりプロに相談するのが一番でしょう。
不動産に関して分からないまま相続してしまった、という人はまずは不動産のプロに相談することです。
売るか貸すか、それぞれの手続きや税金に関して懇切丁寧に教えてくれます。
ですので不動産を放置は絶対にしないでください。